Vanaf 1 januari a.s. zijn de Voorwaarden en Normen 2015-1 van kracht. Deze zijn van toepassing op offertes die worden afgegeven vanaf 1 januari 2015 en gelden tevens voor (bijzonder) beheersituaties van lopende hypotheekleningen met een NHG-borgstelling. Zie hier de nieuwe NHG Voorwaarden en Normen 2015-1. U vindt hier in het kort een overzicht van deze wijzigingen. Deze sluiten aan bij de wijzigingen volgens de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Zie hierover ons eerder nieuwsbericht.

Wat zijn de verschillen in leencapaciteit ten opzichte van voorgaande jaren?

De uitkomst wordt beïnvloedt door de hoogte van het inkomen en het rentepercen-tage (de toetsrente). Is de individuele rentevasteperiode van de consument korter dan 10 jaar, dan geldt een verplichte toetsrente van 5%. Vanaf 10 jaar geldt de actuele rente als toetsrente. Bijvoorbeeld zoals hierna ook uitgewerkt met 4% of 3,25%.

Vooral in de zgn. kwetsbare groepen (eenverdieners in meerpersoonshuishoudens) met een inkomen tot € 30.000 is de leencapaciteit fors ingeperkt. Voor de categorie eenverdieners zonder kinderen is de ontwikkeling van de Nibud-normen gekoppeld aan hun koopkrachtontwikkeling. Vanwege de versobering of beëindiging van fiscale toeslagen ziet de eenverdiener zijn of haar koopkracht in 2015 dalen. Ook het Centraal Planbureau bevestigt dat deze groep volgend jaar nog te maken heeft met een koopkrachtdaling. Dat verklaart ook de forse inperking van de leencapaciteit voor deze categorie.

Tabel 1 eenverdieners in meerpersoonshuishoudens

Tabel 2 tweeverdieners

* Woonquote behorend bij het hoogste inkomen + laagste inkomen x 1/3

Dalende rente compenseert deels verlaagde leencapaciteit

De dalende hypotheekrente in de afgelopen maanden en de naar verwachting lagere gemiddelde rente in 2015 biedt enige compensatie voor het absolute verschil in leencapaciteit tussen 2014 en 2015. In de tabellen 1 en 2 is bijvoorbeeld bij een inkomen van € 50.000 het absolute verschil in leencapaciteit 8%. Maar als je de leencapaciteit vergelijkt met de gemiddelde rente in 2014 en 2015, dan is de daling 2%.

Tabel 3 Leencapaciteit op basis van gemiddelde rente 2014-2015

* aanname

Bij het aflopen van de rentevastperiode van een hypotheek is het belangrijk dat consumenten duidelijke en volledige informatie krijgen over onder meer de hoogte van de rente en de mogelijkheid om financieel advies in te winnen. Ook is het wenselijk dat consumenten informatie krijgen over de mogelijke gevolgen van een lagere hypotheekrente voor de opbouw van de spaarpot bij een (bank)spaarhypotheek.

Bij consumenten met een (bank)spaarhypotheek is de hypotheekrente gekoppeld aan de rente die wordt vergoed over de spaarpot. Een lagere hypotheekrente levert een lagere rentevergoeding op over het spaargeld. Er is dan extra inleg nodig om het gewenste bedrag bij elkaar te sparen. Het is belangrijk dat consumenten zich dat realiseren.

RTL Nieuws meldde donderdag 15 mei dat banken hun klanten niet in alle gevallen voldoende duidelijk wijzen op de mogelijke gevolgen van een rentewijziging bij een (bank)spaarhypotheek. Alle banken die deze informatie wel opnemen in hun verlengingsvoorstel laten op dit punt zien het belang van de klant serieus te nemen.

Advies
Duidelijke en volledige informatie stelt consumenten in staat om een goede keuze te maken voor een bepaalde rente of hypotheekverstrekker. Advies van een financieel adviseur van Verdoold Hypotheek kan daarbij helpen.

Het aflopen van de rentevastperiode is bij uitstek een geschikt moment om een ons te raadplegen. Wij kunnen de gevolgen van een rentevoorstel in kaart brengen en eventueel met betere oplossingen komen. Het is een goed moment om kritisch te kijken of de hoogte van het beoogde eindkapitaal nog adequaat is. Verdoold Hypotheken heeft daarbij oog voor de persoonlijke omstandigheden, die misschien zijn veranderd door bijvoorbeeld een echtscheiding of gezinsuitbreiding.

Met ingang van 1 januari 2014 worden de regels van de Nationale Hypotheek Garantie wederom aangescherpt. Wanneer je een woning wilt kopen en gebruik wilt maken van de Nationale Hypotheek Garantie doe dat dan in 2013. Waarom ?

U profiteert van de lagere borgtochtprovisie welke u verschuldigd bent bij het afsluiten van een hypotheek. Op dit moment is dat 0,85 % van de hypotheeksom per 1 januari gaat dit omhoog naar 1 %.

De maximaal te verkrijgen hypotheek wordt een stuk lager met de normen van 2014 . Tenslotte mag je in 2014 ook niet meer financieren dan 104 % (nu is dat nog 105 %) van de marktwaarde van de woning. Met andere woorden je moet in 2014 meer spaargeld inleggen.

Kortom kopen in 2013 biedt nog heel veel (financieel) voordeel. Wil je informatie ? De adviseurs van Verdoold Hypotheken willen je dit graag voorrekenen.

Bel ons op 0180-591515 of kom langs op ons kantoor aan de Cascade 75 te Krimpen aan den IJssel.

Het kabinet heeft bekend gemaakt dat huiseigenaren bij verkoop van hun woning onder voorwaarden een restschuld mee kunnen financieren in een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In samenwerking met betrokken partijen heeft de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van NHG) aan dit verzoek van het kabinet invulling gegeven en stelt geldverstrekkers en consumenten met een NHG-hypotheek in de gelegenheid om per 1 januari 2014 onder de gestelde voorwaarden restschulden mee te financieren in een opvolgende lening met NHG.

Doorstroming woningmarkt
De nieuwe regeling is erop gericht de doorstroom op de woningmarkt te bevorderen en meer mogelijkheden voor restschuldfinanciering te bieden. Woningbezitters met een NHG-hypotheek die zouden willen verhuizen vanwege bijvoorbeeld gezinsuitbreiding of verandering van baan, doen dat nu in veel gevallen niet omdat ze verwachten een restschuld over te houden. De nieuw geboden mogelijkheden voor restschuldfinanciering onder NHG zullen niet voor iedereen een oplossing bieden. Er zullen nog steeds gevallen zijn waarin mensen niet in staat zijn om met behulp van deze regeling te verhuizen, vanwege een ontoereikend inkomen bijvoorbeeld of omdat hun wensen niet binnen de voorwaarden voor restschuldfinanciering met NHG realiseerbaar zijn. Het WEW ziet de regeling als een uitbreiding van de huidige mogelijkheden voor restschuldfinanciering en draagt daarmee bij aan oplossingen voor consumenten op de koopwoningmarkt. In de komende weken informeert het WEW betrokken partijen nader over de in te voeren regeling.

Verantwoorde hypotheekverstrekking
De regeling gaat in per 1 januari 2014 en geldt voor restschulden die voortvloeien uit de verkoop van een woning die is gefinancierd met NHG. Onder de NHG-borgstelling kunnen de kosten voor de opvolgende woning en de restschulden worden meegefinancierd voor zover deze vallen binnen de actuele kostengrens van € 290.000 (per 1 juli 2014: € 265.000). Indien een deel van de restschuld boven de actuele kostengrens uitkomt, kan de hypotheekverstrekker het overige deel meefinancieren buiten de borgstelling van NHG. Uiteraard moet het geheel wel voldoen aan normen voor verantwoorde hypotheekverstrekking. Bij de beoordeling zijn de gangbare acceptatiecriteria van toepassing waarbij de meegefinancierde restschuld bij de berekening van de Loan-to-Value (LTV, maximaal toegestane lening ten opzichte van de waarde van de woning) buiten beschouwing mag worden gelaten.

Hypotheekadviseur brengt mogelijkheden in kaart
Het is zaak dat woningeigenaren, voordat zij overgaan tot verkoop, worden geïnformeerd over de mogelijkheden en ook de beperkingen van restschuldfinanciering met NHG. Het WEW adviseert consumenten die eventueel gebruik van de regeling willen maken, contact op te nemen met hun  hypotheekadviseur om inzicht in de mogelijkheden te krijgen. Het WEW ontwikkelt hiervoor een toetsprogramma en stelt dat per 1 januari aan adviseurs en geldverstrekkers ter beschikking.

Premie voor borgstelling
De eenmalige en fiscaal aftrekbare premie die woningeigenaren voor een NHG-hypotheek betalen, stijgt in 2014 met 0,15 procent naar 1 procent. Met de premies bouwt het WEW met het Rijk als achtervang buffers op om eventuele verliezen op NHG-hypotheken op te vangen. In ruil voor deze borgstelling betaalt de consument een lagere hypotheekrente. Belangrijker nog, NHG biedt woningbezitters een vangnet bij een gedwongen verkoop als gevolg van relatiebeëindiging, werkloosheid en arbeidsongeschiktheid.

Hervorming eigen risico voor geldgevers
Bovendien heeft het kabinet besloten dat geldverstrekkers een eigen risico van 10% dragen op verliezen uit NHG-hypotheken die vanaf 1 januari worden afgesloten. Dat eigen risico verdween eerder dit jaar met het verplicht annuïtair aflossen van nieuwe hypotheken. Tot 2013 droegen geldverstrekkers een risico doordat de NHG-garantie annuïtair afloopt terwijl de meeste consumenten niet (volledig) annuïtair aflosten. Het kabinet herstelt met deze maatregel de oude situatie.

Voor informatie kunnen u bellen met Verdoold Hypotheken 0180-591515 of mailen vh@verdoold.nl

1 Januari 2013 heeft NHG haar beleid aangepast ten aanzien van een verkoop met verlies veroorzaakt door o.a. relatiebeëindiging. Uitgangspunt voor NHG is woningbehoud wanneer sprake is van ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid in combinatie met verkoop met verlies.
NHG stelt zich tot doel om de financiële situatie van klanten, die mogelijk met een gedwongen verkoop met verlies te maken krijgen, in een zo vroeg mogelijk stadium in kaart te brengen en te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de woning te behouden.
 
Voordat NHG een goedkeuring geeft voor de verkoop van de woning dient een inkomens- en vermogenstoets plaats te vinden. Het doel van deze toets is om op basis van het inkomen en een eventueel vermogen te onderzoeken of woningbehoud mogelijk is in de nieuwe situatie.
Mocht uit de inkomens- en vermogenstoets blijken dat één van de geldnemers over voldoende inkomen en/of vermogen beschikt om het pand te kunnen behouden en een verkoop op grond hiervan niet noodzakelijk is, dan komen de klanten niet in aanmerking voor een eventuele kwijtschelding door NHG. 
 
Inkomens- en vermogenstoets
Vanaf 1 juni 2013 stelt NHG één inkomens- en vermogenstoets ter beschikking die in alle gevallen van relatiebeëindiging gebruikt dient te worden. Verdoold Hypotheken kan deze toetsvoor u uit voeren. Als klanten bij een relatiebeëindiging of andere omstandigheid de wens hebben om hun woning te verkopen en vermoeden dat hierbij sprake kan zijn van een restschuld, is het belangrijk contact op te nemen met Verdoold Hypotheken.
 
Communicatie vanuit NHG
NHG start in juni met het versturen van brieven aan klanten met een NHG hypotheek die hun huis reeds in de verkoop hebben staan. Zij stellen deze klanten op de hoogte van de gewijzigde regels.

Proces
In geval van een relatiebeëindiging, waarbij sprake zal zijn van een verkoop met verlies, adviseren wij contact met Verdoold Hypotheken op te nemen.
Na overleg met u, kunnen wij het verzoek voor ontslag indienen bij de geldverstrekker.

Indien uit de inkomens- en vermogenstoets blijkt dat een van de twee klanten kan blijven wonen, zal NHG de eventuele restschuld bij een verkoop niet kwijtschelden.

Blijkt uit de aanvraag dat de inkomens- en vermogensgegevens onvoldoende zijn voor een verantwoord woningbehoud, dan vragen wij ook de inkomstukken op van de vertrekkende partner. Voor NHG zijn in geval van een negatieve toetsing alle inkomensgegevens benodigd om het verzoek in behandeling te nemen. Wij informeren u bij alle processtappen over de voortgang en de te nemen acties.

Toestemming NHG
Nadat NHG toestemming heeft verleend om het huis in de verkoop te zetten en er sprake is van een potentiële koper, is het van belang om zo spoedig mogelijk het koopcontract op te sturen. NHG kan dan definitief beoordelen en toestemming voor verkoop geven. De beoordeling van de kwijtschelding van de restschuld zal NHG doen na ontvangst van de verliesdeclaratie, welke na de definitieve verkoop door de geldverstrekker opgemaakt wordt. Die u dan verder informeert over de voortgang.