Er zijn meerdere mogelijkheden om uw kind te ondersteunen bij het kopen van een huis. Sterker nog: u helpt niet alleen uw kind, zelf kunt u er ook beter van worden.

‘Het is voor starters op de woningmarkt de laatste jaren niet eenvoudiger geworden. Door de strenge hypotheeknormen en de hete adem van de Autoriteit Financiële Markten in de nek, zijn banken tegenwoordig een stuk voorzichtiger met geld lenen, ook voor het eigen huis’. . Inmiddels zijn de regels verder aangescherpt. We hebben nu ook te maken met fiscaal verplicht (en minimaal annuïtair) aflossen van nieuwe hypotheken. Hierdoor stijgen voor nieuwe hypotheken de maandelijkse lasten en is het voor starters — zelfs al zijn de huizen door de crisis aanzienlijk in prijs gedaald — nóg lastiger is geworden om bij banken geld te lenen. Gelukkig kunnen ouders hun kinderen een handje helpen. Hetzij door te schenken, hetzij door te lenen. We zullen beide manieren behandelen.

LET OP: Voor welke manier u ook kiest om uw kinderen financieel bij te staan, altijd geldt: help uw kind alleen met geld dat u niet (en, in het geval van lenen: niet op korte termijn) nodig heeft.

Schenken
Geld schenken aan uw kinderen kan geld kosten in de vorm van schenkbelasting (afhankelijk van het bedrag 10 tot 20 procent). Tenzij u binnen de jaarlijkse vrijstelling van 5.141 euro blijft (2013), maar met dergelijke bedragen schiet het allemaal niet erg op als uw kind een woning wil kopen. Blijft over de mogelijkheid om te schenken met gebruikmaking van de éénmalig verhoogde vrijstelling. Normaal gesproken is die 24.676 euro (2013), maar als u geld schenkt voor aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning van uw kind, voor aflossing van diens eigenwoningschuld of voor afkoop van de erfpacht, bedraagt de éénmalige vrijstelling 51.407 euro. Daarmee is uw kind al een eind op weg. Heeft u de éénmalige vrijstelling al vóór 2010 benut, dan mag u uw kind nog eens 26.732 euro extra schenken onder de voorwaarden die voor de extra hoge vrijstelling gelden.

LET OP: Sinds 2012 hoeft u voor een en ander niet meer naar de notaris. Wel moet aan de schenking de voorwaarde worden verbonden dat deze alleen bestemd is voor de genoemde doelen (en dat de schenking niet doorgaat of vervalt als dat niet gebeurt). Het best legt u deze voorwaarde schriftelijk bij de schenking vast. De schenking plus de besteding moeten met schriftelijke bewijzen worden ondersteund. Hulp nodig ? Informeer bij Verdoold Hypotheken. Wij kunnen u terzijde staan bij het opmaken van een  modelovereenkomst voor het schenken zonder notaris.

LET OP: De éénmalig verhoogde vrijstelling geldt alleen voor schenkingen aan kinderen tussen de 18 en 40 jaar. Heeft uw kind de leeftijd van 40 jaar al bereikt, maar diens echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner nog niet? Dan kunt u de vrijstelling alsnog — éénmalig — toepassen.
Lenen
U kunt ook besluiten uw kind geld te lenen. Omdat de rente — waar de fiscus aan meebetaalt — niet voor de bank is maar binnen de familie blijft, is het vaak aantrekkelijker om juist voor zo’n leningsconstructie te kiezen in plaats van te schenken. Dan moet u rekening houden met een aantal zaken:

■ rente
Als u uw kind geld leent, moet het daarvoor rente betalen. Deze rente (voor u onbelast) is voor uw kind aftrekbaar. Het is daarom nog interessanter om uw kind méér rente in rekening brengen dan de bank zou hebben gevraagd. Maar dat kan niet onbeperkt. Tot nu toe gingen we op grond van eerdere uitspraken over vergelijkbare kwesties uit van een bandbreedte van een kwart meer (of minder) dan de bancaire hypotheekrentepercentages. Op 19 februari 2013 bepaalde de belastingrechter in Leeuwarden echter dat mag worden aangesloten bij rentepercentages die gelden voor ‘niet door zekerheid gedekte persoonlijke leningen bij derden’ (AWB LEE 11/3160, op www.rechtspraak.nl terug te vinden met LJN BZ2727). Nu ging het hier om een lening waarop niet werd afgelost, dus adviseren we vooralsnog uit te blijven gaan van de tot nu toe door ons gehanteerde norm van 1,25 maal de hypotheekrente. Veiligheidshalve, om te voorkomen dat uw kind straks de rente niet volledig af kan trekken en u schenkbelasting moet betalen.

■ aflossing
Tot voor kort was er geen aflossingsverplichting. Wie vóór 1 januari een lening heeft afgesloten, kan gedurende 30 jaar maximaal rente aftrekken. Wie sindsdien een nieuwe lening afsluit voor het kopen of verbouwen van zijn huis, zal die lening verplicht gedurende de looptijd ten minste annuïtair moeten aflossen (lineair mag natuurlijk ook, maar dat is fiscaal nóg minder interessant). Door de verplichte aflossing zijn de maandlasten hoger dan op leningen van vóór die datum. Voor lang niet alle ‘nieuwe’ leningen geldt overigens een annuïtaire aflossingsplicht. In het kader ‘Oude leningen’ kunt u lezen voor welke ‘nieuwe’ leningen de oude regels gelden.
■ formaliteiten
Zorg dat de afspraken voor de lening goed vastliggen. Wij van Verdoold Hypotheken kunnen u helpen bij het opstellen van een overeenkomst voor eigenwoningleningen met annuïtaire aflossing. Voeg bij de overeenkomst altijd een print van de met een berekening van de maandtermijnen. En meld de overeenkomst bij de Belastingdienst. Dat moet gebeuren met een elektronisch formulier dat in de loop van dit jaar beschikbaar komt op www.belastingdienst.nl. U heeft overigens de tijd: de Belastingdienst wil de gegevens over een in 2013 verstrekte lening uiterlijk bij het indienen van uw aangifte over 2013 (en niet later dan 31 december 2014) hebben. U mag, ondanks het feit dat het formulier er nog niet is, uw familiebanklening nieuwe stijl gewoon afsluiten.
Lenen en schenken
U kunt ook een combinatie zoeken tussen lenen en schenken. Leen eerst geld aan uw kind. Laat uw kind vervolgens elke maand daadwerkelijk de berekende rente plus aflossing aan u overmaken. Schenk jaarlijks op een willekeurig tijdstip een bedrag aan uw kind. Houd wel rekening met de vrijstelling (5.141 euro in 2013) en de schenkbelasting (10-20 procent).

LET OP: Laat de rente altijd daadwerkelijk betalen. Scheld dus geen rente kwijt. Doet u dat wel, dan heeft uw kind geen recht op aftrek van de kwijtgescholden rente.

TIP: Bewaar de bankafschriften waarmee u de maandelijkse betalingen kunt aantonen. Laat uw kind bij de omschrijving altijd vermelden ‘rente en aflossing [maand]’. Krijgt u uw afschriften digitaal? Download ze dan, want de bank bewaart ze in de regel maar kort. Print ze als u niet regelmatig back-ups van uw bestanden maakt.
CONCLUSIE

Wie zijn kind financieel wil ondersteunen bij het kopen van een (eerste) huis, kan dat op twee manieren goed doen: door geld te schenken of geld te lenen. Zolang uw kind nog geen 40 is, kunt u gebruik maken van de bijzondere extra hoge schenkingsvrijstelling, waardoor een schenking die u in verband met aankoop (maar ook onderhoud of verbetering) doet, niet belast is met schenkbelasting. Geld lenen aan uw kind door middel van een familiebanklening is nog steeds een financieel bijzonder interessante methode. Door de nieuwe fiscale regels, die annuïtaire aflossing verplicht stellen voor nieuwe leningen, is het er wel iets ingewikkelder op geworden (en ook iets minder voordelig). Maar gezien de steeds groter wordende terughoudendheid van banken om geld te lenen, laat staan tophypotheken te verstrekken, is het misschien wel de meest elegante oplossing. En vanzelfsprekend is een combinatie van schenken en lenen ook mogelijk. Houd er wel rekening mee dat een en ander alleen interessant is als u voldoende financiële armslag heeft. Als u zelf bij de bank moet lenen om aan uw kind geld te schenken of te lenen, dan levert dat vooral verliezers op. Behalve bij de bank.

OUDE LENINGEN

De annuïtaire aflossingsplicht geldt niet als u een op 1 januari 2013 bestaande hypotheek oversluit bij dezelfde of een andere bank. De annuïtaire aflossingsplicht geldt evenmin voor op 1 januari 2013 bestaande familiebankleningen en zelfs niet voor nieuwe familiebankleningen voor zover u die gebruikt voor (gedeeltelijke) aflossing van een op 1 januari 2013 bestaande hypotheek bij een bank. Er is dus geen verplichting tot aflossing tijdens de looptijd voor eigenwoningleningen die
■ op 1 januari 2013 al bestonden
■ in 2013 zijn ontstaan ter financiering van de aankoop van een eigen woning op voorwaarde dat er vóór 1 januari 2013 een onherroepelijke getekende schriftelijke koopovereenkomst of koop-aanneemovereenkomst was
■ in 2013 zijn ontstaan ter financiering van onderhoud of verbouwing van een eigen woning op voorwaarde dat er vóór 1 januari 2013 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst was voor het verrichten van onderhoud en verbouwing èn het onderhoud en de verbouwing in 2013 voltooid worden
■ in 2013 of daarna zijn ontstaan ter vervanging van de eerdere lening waarvoor geen annuïtaire aflossingsplicht gold

Het is in deze gevallen dus ook mogelijk (een deel van) de financiering te laten verlopen via de familiebanklening ‘oude stijl’, zonder aflossingsverplichting en zonder meldingsplicht bij de Belastingdienst.

LET OP: Familiebankleningen die onder de categorie ‘oude leningen’ vallen, hoeft u niet aan te passen aan de nieuwe regels. De rente is onbeperkt gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar.